相続 税 土地 実務 とうきょう アプレイザル。 相続税財産評価に必要な「都市計画法・建築基準法」

「古家が建つ土地」の相続税評価と、鑑定評価の基準

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路線価等に基づく評価額が、その土地の課税時期の「時価」を上回ることについて、申告や更正の請求の相談があった場合、 路線価等に基づく評価額での申告等でなければ受け付けないなどということのないように留意する。 路線価を下回る価額で、申告や更正の請求があった場合には、 相続税法上の「時価」として適切であるか否かについて適正な判断を行うこと。 相続税の申告において土地等の場合、財産評価通達に基づく路線価評価で算定した価格が適正な時価を大幅に超える高い評価額となる場合には、必ずしも路線価評価による価格で申告しなくてもよい。 つまり、 不動産鑑定評価による価格で 当初申告又は 相続税の還付請求をしてもOKなのです。 国税当局の「鑑定評価書の検討の進め方」について 実務上財産評価基本通達することが著しく不適当と認められる財産(たとえば土地)の価額は、不動産鑑定士による時価鑑定を行うことによって通達による時価よりも時価鑑定が低く求められます。 しかし不動産鑑定士による鑑定評価書を受付する国税当局としてはそれなりに不動産鑑定士の作成した鑑定評価書を一定の規定に基づきチェック体制をとっています。 そのチェック体制を通らないと、時価鑑定は否認されますので、しっかりした鑑定評価書を作成する必要があります。 時価鑑定は通常の一般鑑定とは異なり、 税務署が認める条件の鑑定評価書でなければならないという厳しい一面がありますが、慣れれば何も問題はないと判断しております。 チェック項目をチェックしていけば、おのずと不動産鑑定士のレベルが向上し各所にいい結果が表れると共に、お客様に喜んで頂けるのではないかと思っています。 ところで「特別な事情と不動産鑑定による時価」について争いになった 国税不服審判所の裁決事例(平成25年5月28日裁決)がありますので、掲載します。 評価通達に定められた評価方法により算定される価額が時価を上回る場合には評価通達の定めにより難い特別な事情がある場合に該当すると言え、その場合には 評価通達の定めによらず、他の合理的な評価方法により評価する事が許されると解されるところ、本件土地につき、広大地通達を適用して算定される価額(150,452,114円)は、本件土地の本件相続開始時における価額(時価)である審判所鑑定評価額(69,300,000円)を上回ることから、本件土地の評価額を評価するに当たっては、評価通達の定めにより難い特別な事情があると認められ、 本件土地の評価額は審判所鑑定評価価額とするのが相当である。 【出典】 この審判事例の評価額を整理すると、以下のようになります。 通達による価格(広大地適用):1億5,045万2,114円 請求人鑑定の価格:6,000万円 審判所鑑定の価格:6,930万円 上記の裁決事例は、通達による価格(1億5045万2114円)が必ずしも適正な時価を表さない場合には 鑑定評価をもって時価を求めてもいいですよと述べています。 本件土地は 3,059. 75㎡という規模の大きな土地で、第1種低層住居専用地域(建ペイ率50% 容積率100%)に存しなおかつ 法面が626. 25㎡もあるという個性の強い土地です。 法面が本件土地の約20%を占めるという状況から、依頼者である請求人は 広大地を適用(150,452,114円)してもまだ評価額は高すぎると思っていたようです。 今回評価額が高すぎるというので還付請求をしても税務署に認められず 国税不服審判所に持込み、検討して頂いた結果、審判所鑑定6,930万円が相当であるということで、やっと請求人の思いが実現しました。 無理をして土地の価格を下げたのではありません。 合法的な手段でもってこの結論に至ったのです。 私もこれと同じような土地を時価鑑定して 大幅な評価減を税務署に認めてもらった経験がありますので、その事例をご紹介します。 その理由は路線価評価によらず時価鑑定をするに値する程に 急傾斜地、不整形地であることが特別な事情があると判断し、評価額を相当下げられると思ったからです。 その結果は次の通りです。 路線価による価格 51,000,000円 広大地の評価額 35,000,000円 本件土地の取引価格 16,000,000円 鑑定による時価 12,000,000円 本件の場合、当初申告では 広大地を適用(35,000,000円)し、申告納税しておりましたが、 鑑定による時価を求め(12,000,000円)、不動産鑑定書をつけて相続税の還付請求を行ったところ、 税務署は12,000,000円を採用するという結論に至り、相続税の還付(460万円)を受けました。 本件土地は還付を受ける前に16,000,000円で取引が行われたにも関わらず、時価鑑定による価格12,000,000円が採用されたことは、お客様にとっても私(小林)にとっても大きな成果でした。 裁決事例及び本件は広大地評価するよりも 鑑定評価をすることで評価を一段と下げることができました。 依頼された所有者も裁決事例と同様に、この土地は、相続評価が高すぎると感じていたようです。 相続前後に、物件を相続評価額 51,000,000円 前後で売却しようとしても、買い手がつかず、頭を抱えておられました。 相続税評価を下げるには、時価鑑定しかない事に、ご理解いただけました。 ところで広大地は平成29年12月31日で終了しましたが、平成30年1月1日から 「規模大きな宅地」の評価に 改正されました。 規模の大きな宅地の評価は広大地の評価よりも評価額は2~3割高く出てきますので、 地積規模が1,500㎡以上の土地は時価鑑定をすることによって、評価額は路線価評価よりも一段と低くなりますので、時価鑑定をご利用ください。 時価鑑定は 相続税の申告前又は同申告後でもご相談ください。 お役に立ちます、依頼してよかったと思って頂けます。 ご相談は無料です。 又、個性の強い土地については鑑定評価も 節税手法の1つです。 鑑定による評価額が路線価等により求めた価格より低く求められることにより 相続税額が減額されたり、又 相続税の還付を受けたりすることができますのでお気軽にお声をおかけ下さい。 例1)帯状地(間口が狭く細長い土地)• 例2)法面や崖地がある土地• 例3)間口が狭く不整形な土地• 例4)土地が傾斜地に存し、造成費が高くつく土地• 例5)高圧線が付着した土地• 例6)土砂災害警戒区域等に指定された土地 【例】帯状地(間口が狭く細長い土地)の場合 1 財産評価基本通達における取扱いにより評価すれば、次のようになります。 このような土地(帯状地)が標準的な画地に比べて高いと思いませんか。 5)、正面路線価200,000円/㎡に対して、上記帯状の土地が155,520円/㎡と評価されたら、何も言わず相続税の申告をしますか。 高すぎると思いませんか? 一言も文句を言わなければ、そのまま 155,520円/㎡の申告となってしまいます。 2 鑑定評価を行う場合 上記(1)のような帯状地で、建物の建築が困難な場合は土地の有効利用が難しく財産評価基本通達等による減価率により大きな減価を生じる可能性があります。 本件のような帯状地にどのような建物を建てることが可能なのか、あるいは建物を建てることが困難なのかを不動産鑑定により価格に反映させ、上記減価率 約22% より下回ることができます。 何もしなければ土地の評価額は時価よりも高いままです。 今すぐに時価鑑定を試してみましょう。 相談無料です。 やらないと何も始まりません。 ご相談ください。 これは最小限の自宅の確保や事業の継続を図るために設けられたものです。 したがって 相続税の評価においてこの特例をうまく使う必要があります。 居住用の宅地のうち 330㎡まで、事業用や特定事業用宅地などは 400㎡、貸付事業用宅地は 200㎡までについて、 減額の特例があるので活用をおすすめしています。 居住用宅地や事業用や特定事業用宅地は 80%減、貸付事業用宅地は 50%減となる特例なので使わない手はありません。 相続税法上の時価鑑定等• 担保評価(金融機関から融資を受ける場合等)• 不動産の売買・交換等(適正時価把握の参考等)• 遺産分割(相続における不動産の時価評価等)• 離婚等の財産分与等• 税務対策(役員・関連会社・親族間売買等)• 法人所有不動産の売却価格の役員会での検討資料等• 法人が購入したい物件の役員会での検討資料として等• 隣接地購入に当たりその価格の検討資料として• 訴訟の資料として(疎明資料等)• 会社設立の現物出資として• 民事再生・会社更生のため• 立退き交渉のための資料として• 証券化不動産の取得・時価算定のため• 減損会計のため• 賃貸等不動産の時価算定のため ご依頼目的に応じ、お急ぎの場合、 土・日対応等も、柔軟に行っておりますのでお問い合わせは フリーダイヤル、メール、FAX 06-6315-5125 等をご活用下さい。 期間間近の大量案件でも短期間で対応処理可能です。 お気軽にお問い合わせください。

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相続税申告で鑑定評価を採用すべきケース25

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令和元年11月19日付・日経新聞の記事によると、 相続財産評価において「路線価」を否定する判決が東京地方裁判所において出されたとのこと。 国税庁が自らが定めた財産評価基準(土地は路線価評価方式)による評価額を安すぎると否定して、 高い鑑定評価額に基づいて課税するという、驚きの事案なのですが、 東京地方裁判所がこれを認める判決を下したのだそうです。 相続財産評価の際は、路線価評価が原則で、国税庁に鑑定評価額での納税を認めてもらうのはあくまで例外的な扱いでした。 私たち鑑定士がお役に立ってきたのは、路線価評価が時価より高く算定されてしまうような場合に、 鑑定評価書によって時価が低いことを説明しするという場面です。 確かに、路線価評価が時価と比較して大幅に低い(そもそも路線価評価は時価の8割水準ですが、)と思われるエリアがあります。 ただ、この場合も、今までは、路線価で納税しておけばよいものだと誰しもが思っていたのではないでしょうか。 今回の事案は、路線価の4倍が時価であるとして、路線価評価を否定したのだそうです。 路線価の3倍、2倍と判断される場合の扱いはどうだろうとか、 この事案は被相続人が生前に明らかな節税対策で不動産を購入しているという背景も考慮した判決であって、 土地評価だけの問題でもないのかとか、、、。 適法に納税したと思っていたのに、覆される納税者も気の毒ですし、 申告にかかわった税理士さんも大変だろうと思います。 引き続き、高等裁判所、最高裁判所と判断がなされるのでしょうか。 事案の内容、判決文の文言等からこの事案をどう解釈するか、また、実務家の先生方がこの判決を踏まえてどう対処するか、 アンテナを張っておかないといけないなと思っています。

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TAP実務セミナー

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例えば、都市計画道路や用途地域などの都市計画法関連、また、建築基準法上の道路や容積率などの 建築基準法関連の知識などです。 さらに、土地・建物によっては建築基準法の知識だけでは足りず、 東京都建築安全条例などの各自治体の条例に関する知識も必要となります。 単なる不動産調査ミスによる過大評価は、損害賠償の対象になる可能性がありますので細心の注意が必要です。 そこで、不動産の専門家の立場から、不動産を調査・評価する上でどのような点に留意し、対応すべきかを 具体的な事例を通じて解説いたします。 1997年株式会社東京アプレイザル入社。 2003 年同社において、セミナー事業部を 立ち上げ、11年にわたり事業部最高責任者として勤務。 2014 年独立し、株式会社ファルベを設立。 一般社団法人全国相続鑑定協会顧問。 路線価評価及び広大地評価で失敗(過大評価)しないための不動産調査 路線価評価や広大地評価をする上で、不動産の基礎知識がなければ対応できないことが数多くあります。 例えば、都市計画道路や用途地域などの都市計画法関連、また、建築基準法上の道路や容積率などの 建築基準法関連の知識などです。 さらに、土地・建物によっては建築基準法の知識だけでは足りず、 東京都建築安全条例などの各自治体の条例に関する知識も必要となります。 単なる不動産調査ミスによる過大評価は、損害賠償の対象になる可能性がありますので細心の注意が必要です。 そこで、不動産の専門家の立場から、不動産を調査・評価する上でどのような点に留意し、対応すべきかを 具体的な事例を通じて解説いたします。 1997年株式会社東京アプレイザル入社。 2003 年同社において、セミナー事業部を 立ち上げ、11年にわたり事業部最高責任者として勤務。 2014 年独立し、株式会社ファルベを設立。 一般社団法人全国相続鑑定協会顧問。

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