東証リート指数 ポイント。 新型コロナウイルスで急落したJ

東証REIT指数の見方と4つの分析ポイント、今後の見通しについて

東証リート指数 ポイント

また、貿易摩擦の影響を受けにくいことも、押し上げ材料となった模様です。 3倍程度と、2003年4月以降の平均値を若干上回る程度で、割高とまでは言えません(図表3)。 NAV倍率は、リートの株価(投資口価格)が1口当たり純資産価値(NAV、リートの保有不動産の評価額-負債)の何倍かを示す指標です。 このNAV倍率は、直近では2016年5月に1. 35倍まで上昇しました。 50倍で、この水準に近づくと割高感が強まるとみられます。 2013年6月、2014年12月はこの水準を上回り、Jリートは上昇一服となりました。 ちなみに、分配金が変わらないとして、NAV倍率が1. 35倍になると東証REIT指数は概算で2,325ポイント、1. 50倍になると東証REIT指数は2,500ポイントを大きく上回ることになります(図表4)。 NAV倍率が平均値1. 21倍まで低下すると、東証REIT指数は2,083ポイント程度が目安になります。 16%、3月末は3. 89%、足元では3. 40%程度まで低下してきています(図表5)。 足元の予想分配金利回りの水準は、アベノミクス直後の2013年以降の平均値3. 36%に近づいています。 価格上昇とともに分配金利回りの低下も進んでいますが、2016年4月の3. 18%、2015年1月の2. 89%までは低下していません。 ちなみに予想分配金利回りが3. 18%まで低下すると東証REIT指数は2,400ポイント程度が、平均値3. 71%まで上昇すると東証REIT指数は2,050ポイント程度が目安になります。 56%とまだ平均値3. 48%には届いておらず、低下余地は残っています(図表6)。 英FTSEラッセルは9月30日、Jリートを2020年9月から3か月ごとに4回に分けて世界株の運用指数「FTSEグローバル株式指数シリーズ」に組み入れると発表しました。 指数との連動を目指すファンドが来年に組み入れるのを見越した投資家の買いも期待できそうです。 しばらくは、世界的に低金利環境が続き、日銀についても2%の物価安定目標の達成が見通せない中、強力な金融緩和政策を継続することが見込まれます。 低金利に加え、9月末の東京都心の平均賃料が69か月連続で上昇するなど、Jリートの良好な収益環境は続いており、分配金の伸びも継続しています。 スピード調整が入る可能性はありますが、投資家の安定した利回りを追求する姿勢も継続するとみられます。 また、いかなるデータも過去のものであり、将来の投資成果を保証・示唆するものではありません。 記載内容は作成時点のものですので、予告なく変更する場合があります。 当社の承認無く複製または第三者への開示を行うことを固く禁じます。 しんきんアセットマネジメント投信株式会社 金融商品取引業者 関東財務局長(金商) 第338号 加入協会/一般社団法人投資信託協会 一般社団法人日本投資顧問業協会.

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東証REIT指数2000ポイントでも割高感なし(でも割安感もなし)

東証リート指数 ポイント

REITとは、不動産の投資信託です。 実物不動産よりも少ない金額で投資でき、4%前後の高利回りが期待できます。 ただし、多くの銘柄があるので、「REITで個別銘柄を選ぶのは大変」、「もっと少額から不動産投資を始めたい」という投資家の方は、 「東証REIT指数」を取引することをおすすめします。 今回は、東証REIT指数の詳しい仕組みと分析方法、そして実際に取引できる銘柄をご紹介していきます。 まずは、東証REIT指数の定義から見ていきましょう。 東証REIT指数とは 東証REIT指数は、上場REITの値動き全体を表す指標です。 上場REITは2019年1月現在、61銘柄が東京証券取引所に上場しています。 東証REIT指数は、上場するREIT全銘柄を対象とした時価総額加重型の指数です。 時価総額加重型とは、算出対象銘柄ごとの現在価格に上場口数を掛けて全銘柄の時価総額を求め、基準日である2003年3月31日の時価総額を1,000(基準値)として、現在の時価総額がどの程度かを示したものです。 日本では、2001年にREIT市場が誕生しました。 現在の時価総額は12兆円まで成長しています。 一方、REIT先進国であるアメリカでは226銘柄が上場していて、時価総額は約112兆円となっています。 日本の約10倍です。 株式時価総額では、米国市場が日本市場の5倍、GDPは4倍程度なので、日本のREIT市場はまだまだ小さいといえます。 REIT市場は世界的に拡大しており、日本のREIT市場もさらなる拡大が期待されています。 東証REIT指数の推移 それでは、過去のREIT指数の推移をTOPIX(東証株価指数)と比較して見てみましょう。 青のラインが東証REIT指数、赤のラインがTOPIXです。 1%と堅調でした。 株価指数であるTOPIXは-17. 80%の下落となったので、対照的な値動きとなりました。 一口にREITといっても、対象は様々です。 オフィス系に特化したREITもあれば、住宅や商業施設に特化したREITもあります。 東証REIT指数は、それらの全銘柄を組み入れていますから、個別銘柄の動きに左右されず、市場の動きを的確に反映しています。 近年のREIT指数は、株価指数と対照的な動きをしており、分散投資の対象として地銀を中心とした機関投資家からの人気も高まっているのが、東証REIT指数の堅調な値動きの背景として考えられます。 それでは、東証REIT指数の今後の値動きを分析するポイントを見ていきましょう。 東証REIT指数の先行きを分析するポイント REIT指数はインフレになると上昇する インフレとは、モノの値段が上がり、お金の価値が下がることです。 インフレに強いといわれる資産の代表が不動産です。 一般に好景気で物価が上昇すると、不動産の価格や賃料も上昇するからです。 東証REIT指数もインフレ率が上昇する局面で上昇するので、日本のインフレ率を見ておく必要があります。 また、 物価は原油価格にも影響を受けます。 原油価格が上昇すればインフレ期待からREIT指数が上昇します。 予想分配金利回り しかし、現在の日本はデフレです。 デフレとは、インフレの逆で、モノの値段が下がり、お金の価値が上昇することです。 デフレ経済の下でも、昨年のREIT指数は堅調な値動きとなりました。 その理由は、魅力的な分配金利回りです。 下の図をご覧ください。 出典: 青のラインがJ-REIT(東証REIT指数)の分配金利回りとなっていて、現在は4%前後となっています。 東証REIT指数の予想分配金利回りと、長期金利(赤のライン)との利回り差(スプレッド)が相場全体の過熱感や割安感を見る重要なポイントとなります。 スプレッドは、概ね3%を基準に考えます。 この差が大きく広がるとREITは売られすぎで、縮まると買われすぎと判断します。 REITがどんどん買われて分配金利回りが低下しても、量的緩和で長期金利が一段と低下してスプレッドがあまり変わらなければ過熱感は生じません。 一方、長期金利が上昇しても、地価や賃料の上昇によって分配金利回りが増えればスプレッドは変わらないので、REITに割高感は生じません。 現在の長期金利はほぼゼロなので、REIT指数の分配金利回りが注目されることになります。 NAV倍率に注目 東証REIT指数のバリュエーション(価値)を測る指標として、 NAV倍率があります。 NAVはREITが持っている時価ベースでの純資産で、REITを解体して保有不動産をすべて売却、負債返済後の金額となります。 計算式は以下のようになります。 それでは、NAV倍率の推移を見てみましょう(下図)。 青のラインがNAV倍率、赤のラインがNAV倍率の10年平均となっています。 出典: 現在のNAV倍率は、割安と判断される1倍近辺にあります。 また、過去10年間の平均並みの水準となっており、依然として割安な水準にあるといえます。 投資部門別売買動向 REITに参加するプレーヤーにも注目です。 株式市場の売買では、外国人投資家がトップで6~7割を占めます。 REITも株式と同じで外国人投資家のシェアが5~6割を占めてトップです。 個人投資家は2割程度で、残りは地銀を中心とした金融機関です。 外国人投資家というと、株式市場ではマーケットを大きく動かすヘッジファンドなど短期筋のイメージが強いですが、REITでは、分配金を重視する中長期投資家がメインです。 ですから、短期的な投機売買は目立ちません。 REITは株ほどには価格が大きく動かずに、比較的値動きが安定しています。 そして、高い分配金利回りが期待できるので、 「ミドルリスク・ミドルリターン」の金融商品だといえるでしょう。 それでは、東証REIT指数を取引するにはどうしたらいいのでしょうか。 東証REIT指数を取引するには 東証REIT指数を取引する金融商品として、REITーETFがおすすめです。 ETFは、東京証券取引所で取引される投資信託です。 主なメリットは次の3つです。 分散投資ができる REITーETFを購入すれば、値動きが東証REIT指数に連動します。 国内すべてのREITに分散投資しているのと同じ効果があります。 少額から投資でき売買しやすい ETFは取引所に上場しているので、株式と同じように立会時間中はリアルタイムで取引することができます。 証券会社を通じて、あらかじめ決めた価格で売買する指値注文が使えるなど、自由度が高い金融商品です。 また、個別のREITだと数十万円の資金が必要な銘柄もありますが、 REITーETFなら約2万円から投資することができます。 保有コストが安い ETFの信託報酬は0. 4%程度。 信託報酬とは、投資信託を管理・運用するためのコストで、保有している間支払い続ける費用です。 ETFの信託報酬は、通常の投資信託より安く抑えられており、分配金や値上がり益を享受することができます。 ただし、REITーETFは金融商品なので元本保証ではありません。 リスク商品であるということを理解し、資産運用の一部として活用するようにしましょう。 REIT — ETFおすすめ銘柄 それでは、代表的なREITーETFを3つご紹介します(2019年2月時点)。 2008年に上場しているので、10年以上の実績があり、流動性も問題ありません。 しかし、年6回分配金があるので、より配当をもらう回数を増やしたい投資家の方にとっては魅力あるETFです。 特に年金受給者にとっては、年金支払月は2・4・6・8・10・12月なので、このREITーETFを組み合わせると、毎月お金が振り込まれることになるので、うれしい設計となっています。 27%と安いのが魅力のETFです。 よりコストを抑えたい投資家の方におすすめです。 まとめ 東証REIT指数を分析するポイントは以下の4つになります。 インフレ率 2. 予想分配金利回り 3. NAV倍率 4. 投資部門別売買動向 そして、実際に東証REIT指数を売買できるREITーETFを3銘柄ご紹介しました。 東証REIT指数は、株式市場と異なる値動きをすることも多いので分散効果があります。 そして、高い利回りと値動きの安定さから「ミドルリスク・ミドルリターン」を狙うことができます。 2万円から不動産に投資することができる「東証REIT指数連動型ETF」で、資産運用を検討してみてはいかがでしょうか。

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学ぼう!「東証REIT指数」の魅力

東証リート指数 ポイント

指数についての基礎知識 まずは、REIT指数について簡単に解説します。 調べ方は、東証REIT指数である「1788」をネットで検索すれば見られます。 REIT指数はREIT全体の価格推移をチェックできますので、REIT全体が上向きか?下向き?変動がない状況か?を見極められるということです。 指数についてもっと詳しく知りたい方は、概要などを解説しているこちらの記事を確認ください。 ポイント1:指数に影響が大きい銘柄のメリットとデメリット まず、指数に影響が大きい銘柄のメリットとデメリットを解説します。 指数に影響が大きいとは、日経平均株価でいうとユニクロ(ファーストリテイリング)やトヨタなどのことです。 なお、指数に影響が大きい具体的な銘柄については以下の記事を確認ください。 メリット 指数に影響が大きい銘柄を取得するメリットは、以下の理由で比較的変動が少ない点です。 規模の大きいREITが多い• 大量の買い・売り注文がしにくい 規模の大きいREITが多い 指数に影響を与える1つの要素として、「REIT価格が高い」という点が挙げられます。 REIT価格は需給バランスで決まるので、REIT価格が高いということはそのREITに需要が集まっているということになります。 つまり、そのREITを発行しているファンドの不動産運営が良好であり、そのREITに買い手が集まっているということです。 そのため、指数への影響が大きい銘柄は、「需要が高い=安定した業績を上げている」可能性が高く、それはREIT価格の安定につながります。 大量の買い・売り注文がしにくい また、REIT指数に影響を与える銘柄は、前項のREIT価格が高い…以外にも「発行済み証券が多い」場合もあります。 その場合、買い・売り注文が出たとしても発行している証券の総量が多いため、あまりに大きな買い・売り注文でない限りREIT価格に大きな影響はありません。 そのため、やはりREIT価格が変動しにくいというメリットにつながります。 デメリット 一方、指数に影響が大きい銘柄を取得するデメリットは、利回りが低い銘柄が多いということです。 によると、REIT全体の平均利回りは4%ほどです。 REIT指数に影響を与える銘柄 一方、REIT指数全体に影響を与える銘柄の利回りは以下の通りです。 日本ビルファンド投資法人:2. ジャパンリアルエステイト投資法人:2. 75%• 日本リテールファンド投資法人:2. 日本プライムリアルティ投資法人:3. 13%• ユナイテッド・アーバン投資法人:3. 89%• アドバンス・レジデンス投資法人:2. 森トラスト総合リート投資法人:4. 15%• フロンティア不動産投資法人:4. 39%• 野村不動産マスターファンド投資法人:3. 88%• オリックス不動産投資法人:3. 45% このように、利回り4%を超える銘柄は、10銘柄中2銘柄だけです。 利回りが低い理由 「REIT指数に影響を与える銘柄」の利回りが低い理由は、需要が高く価格が上昇していることが理由と考えられます。 もちろん、分配金が上昇すれば利回りも上昇しますが、現時点で利回りが低い以上は、「価格変動も小さいが利回りも低い」というREITの中ではローリスク・ローリターンの銘柄といえるでしょう。 ポイント2:指数に影響が小さい銘柄のメリットとデメリット 逆に、指数に影響が小さい銘柄のメリットとデメリットは、指数に影響が大きい銘柄の逆です。 つまり、利回りが高い点がメリットであり、価格変動が大きい点がデメリットです。 メリット:銘柄の利回り 指数に影響が小さい(時価総額の小さい)銘柄の利回りは以下の通りです。 日本ヘルスケア投資法人:4. 81%• マリモ地方創生リート投資法人:6. 17%• 大江戸温泉リート投資法人:5. 55%• サンケイリアルエステート投資法人:3. エスコンジャパンリート投資法人:5. 94%• CREロジスティクスファンド投資法人:5. 27%• ザイマックス・リート投資法人:4. 88%• さくら総合リート投資法人:5. 84%• タカラレーベン不動産投資法人:6. トーセイ・リート投資法人:6. 16% このように、10銘柄のうち9銘柄が利回り4%超えであり、5%以上の銘柄も7銘柄あります。 デメリット:価格変動が大きい 指数に影響が小さい銘柄…つまり時価総額が小さい銘柄は、REIT価格が安い、もしくは発行済み証券が少ないということです。 そのため、大量に買い・売り注文を出しやすく価格が変動しやすいです。 そのため、逆に「売買益を得る」という点を目的にしている方は、指数の影響が小さい(時価総額が小さい)前項のような銘柄が向いているといえるでしょう。 ポイント3:保有している不動産種類を見極める 3つ目のポイントからは、指数以外で銘柄選びに役立つポイントを解説していきます。 まずは、REITを発行しているファンドが保有している不動産種類を見極めることです。 この点に関しては以下を理解しておきましょう。 特化型とは?• 特化型の特徴とは?• 複合型と総合型の特徴• 不動産種類で銘柄を選ぶ注意点 ファンドの保有不動産の詳細は、ファンドのHPの「ポートフォリオ」で確認することができます。 特化型とは? 特化型とは、以下のように不動産種類を1種類に絞ることです。 オフィスビル特化型• 住居特化型• 商業施設特化型• 物流施設特化型• ホテル特化型 オフィスビル特化型であれば、そのファンドはオフィスビルしか所有しません。 また、商業施設特化型であれば、そのファンドは商業施設のみ所有するということです。 特化型の特徴とは? 特化型の特徴は、自分が期待したい不動産分野に投資できるということです。 たとえば、現在インバウンド需要高く、ホテルの予約が取れないほどホテル需要が高いです。 それが今後も長期間つづくと考えれば、ホテル事業の収益は右肩上がりかもしれません。 そうなれば、ホテル特化型のREITの価格と分配金が上昇する可能性があるので、そのREITを取得するというわけです。 一方、総合型とは、特化型を3つ以上、もしくは不動産種類を特定せずに運用することです。 複合型と総合型は、不動産種類が複数なので特化型より低リスクといえるでしょう。 しかし、ある特定の分野が伸びているときは、不動産種類を分散している分、収益の伸びも分散してしまいます。 不動産種類で銘柄を選ぶ注意点 不動産種類で銘柄を選ぶ注意点は、以下のように保有不動産の詳細についてきちんと調べることです。 ・保有棟数 ・保有エリア ・物件内訳 保有棟数とエリア 保有棟数が少なければ、空室や家賃下落リスクの分散力は弱まります。 また、あるエリアに保有物件が集中している場合は、災害リスクなどが分散しにくいです。 物件内訳 そして、特化型でも複合型でも総合型でも、物件の内訳はきちんと確認しましょう。 たとえば、「商業施設特化型」でも、アウトレットモールが中心なのか、GMS(総合スーパー)中心なのかは銘柄によって異なります。 また、総合型だとしても「オフィスビル7割」など、特定の不動産種類のシェアが高い場合もあるのです。 そのため、不動産種類から銘柄選びをするときは、物件内訳まできちんと調べた上で行いましょう。 ポイント4:運用しているファンドの業績を見極める 4つ目のポイントは、運用しているファンドの業績を見極めることです。 この点に関しては以下を理解しておきましょう。 ファンドの業績を見極める理由• ファンドの業績の見極め方 ファンドの業績を見極める理由 ファンドの業績を見極める理由は、ファンドの業績=不動産の運用実績であり、運用実績がREIT価格と分配金に影響するからです。 そのため、REITのための不動産運営しか行わないので、そのファンドの業績は不動産の運用実績に直結するというわけです。 ファンドの業績の見極め方 ファンドの業績の見極めた方は、各ファンドのHPで以下の点をチェックすることです。 営業収益や純利益• 財務状況(主に借入) 営業収益や純利益 ファンドの営業収益や当期純利益は、そのまま不動産収益の数字につながります。 基本的にREITは保有物件を減らすことはほぼなく、保有物件はどんどん増えていきます。 そのため、中長期的に見れば営業収益や純利益は右肩上がりで推移するべきなので、極端に落ち込んでいる年なのがあれば、その年のIR情報で原因をチェックしておきましょう。 財務状況(主に借入) 財務状況を調べることで、そのファンドの借入詳細が分かります。 たとえば、長期固定金利の比率が高ければ、金利変動リスクは小さいです。 また、LTVといわれる「総資産における有利子負債比率」が高ければ、借入に依存しているので空室時や金利上昇時に支出増になり収益悪化リスクに繋がります。 これらは一見すると難しいと感じる人もいるかもしれませんが、ファンドのHPを見れば分かりやすくまとまっているので、読み解くのはそう難しいことではありません。 ポイント5:チャート推移を見極める 5つ目のポイントは、チャート推移を見極めることです。 この点に関しては以下を理解しておきましょう。 チャート推移とは?• チャート推移を見極めるコツ チャート推移とは? チャート推移とは、今までのREIT価格の推移をグラフ化したものです。 証券会社のHPなどで銘柄を検索して、「チャート」の項目をクリックすると見られます。 チャート推移を見ることで、そのREITの現在値が過去と比べて高いのか低いのか、平均並みなのかが分かります。 そして、過去から現在までのREIT価格の推移を見ることで、上昇トレンドか下降トレンドか、もしくはどちらでもないのかの判断ができるのです。 つまり、チャートは今買い時かどうか?を判断する指標であり、主に売買益を得たいときに利用します。 チャート推移を見極めるコツ チャート推移を見極めるコツは以下の点です。 長期スパンで見る• REIT指数と比べる 長期スパンで見る まず、チャートは1か月や半年というスパンではなく、3~5年の長期スパンで見るようにしましょう。 というのも、「短期スパンでチャートを見ると上昇トレンドだったのに、長期スパンでみると下降トレンドだった…」ということは良くあるからです。 証券会社やサイトによって見られる期間に差はありますが、できるだけ長期スパンのチャート見て、全体を俯瞰してトレンドを探るようにしましょう。 REIT指数と比べる また、単に該当銘柄のチャートをチェックするだけでなく、そのチャートをREIT指数と比べましょう。 というのも、REIT指数が上昇トレンドなのに、ある銘柄が下降トレンドであれば必ず理由があるからです。 もちろん、その逆も同じことがいえます。 仮にREIT価格が下落している理由が一時的な要因であれば、むしろ安値で推移している今が買い時かもしれません。 このように、REIT全体のトレンドを表すREIT指数と比較することで、その銘柄のREIT価格が客観的に見えてきます。 ポイント6:利回りの推移を見極める 6つ目のポイントは、利回りの推移を見極めることです。 この点に関しては以下を理解しておきましょう。 そもそも利回りとは?• 利回り推移の調べ方• たとえば、のREIT価格は、2019年3月27日時点で1口764,000円、分配金予想額は以下の通りです。 2019年6月:分配金予想10,440円• 75%」というわけです。 利回り推移の調べ方 利回りの推移の調べ方は、前項で紹介した日本ビルファンド投資法人でいうと、に「分配金の推移」という欄があるので、そこでチェックすることができます。 ほかのファンドのHPでも似たような項目があるはずです。 ただし、利回りは「常に変動するREIT価格」が関係しているので、HPに載っていないことが多いです。 そのため、分配金額の推移とREIT価格の推移のどちらもチェックしなければいけません。 利回り推移をチェックするコツ 利回り推移をチェックするときのコツは、REIT価格と分配金額が連動していないときに注目することです。 分配金額もREIT価格も上昇していれば正常な状態ですが、そうでない場合には原因を検証しなければいけません。 たとえば、REIT価格が上昇しているのに、分配金額が下落しているとします。 言い換えると、ファンドの業績は良くない(分配金が下がっているため)のに、REIT価格が上昇しているという矛盾が生じています。 その場合、もしかしたらその銘柄へ偶然買い注文が集中しただけで、本当は業績などが評価されていないのかもしれません。 そのような銘柄を取得してしまうと、一気に売り注文が集中しREIT価格が下落するかもしれません。 ポイント7:不動産投資との違いを知る 7つ目のポイントは、不動産投資との違いを知ることです。 この点に関しては以下を理解しておきましょう。 不動産投資とは?• 収益性の違い• 流動性の違い• 初期費用の違い 不動産投資とは? そもそも不動産投資とは、以下のような現物不動産を取得し、その賃料収入で利益を出す投資です。 区分(一室)マンション投資• アパート一棟投資• マンション一棟投資 REITはファンドが不動産を取得しますが、不動産投資の場合は自らが不動産を取得します。 また、オーナーが管理会社などに委託して、賃借人と賃貸借契約を結ぶという流れです。 つまり、REITではファンドが行っていたことをオーナーが行うというわけです。 収益性の違い 結論からいうと、REITと不動産投資の収益は不動産投資の方が高くなりやすいです。 5%~3%ほどですが、不動産投資は融資を利用できます。 融資を利用できる強み いくらの融資を受けられるかは、借入者と物件によって異なりますが、自己資金の10倍程度の融資を受けられることも少なくありません。 一方、REITは「信用取引」という、証券会社にお金を借りる手法を利用しても、せいぜい自己資金の3倍程度です。 収益の比較 仮に、自己資金340万円でREITと不動産投資の収益額を比較してみましょう。 8万円• この収益性の違いから、資産をつくりたいのであれば不動産投資の方が適しているといえます。 流動性の違い 流動性とは「売りやすさ」のことであり、この点に関してはREITの方が圧倒的に上です。 というのも、REITは上場しているので、市場が開いている平日日中で、かつ時価であれば即決済できます。 一方、不動産投資は査定・媒介契約・売却活動・契約・引渡し(決済)まで、半年程度の期間がかかることも珍しくありません。 初期費用の違い また、初期費用もREITの方が安価です。 REITをはじめるのに必要な資金は、そのREITの取得資金と証券会社に支払う微々たる手数料くらいです。 前項の「流動性」とこの「初期費用の安さ」を優先したいのであれば、不動産投資ではなくREITの方が適しているでしょう。 まとめ このように、REIT指数は全REIT価格の加重平均なので、REIT指数を見ることでREITの全体市況をチェックすることができます。 しかし、大事なのはREIT指数とは何か?どのようにして調べるか?を理解するだけでなく、ほかの要素と組わせることです。 今回紹介した7つのポイントを総合して銘柄選びをすることで、収益性の高い、自分の投資スタイルに合った銘柄選びができるでしょう。 関連記事•

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